CONSIDERACIONES SOBRE EL ARBIRAJE EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

CLÁUSULAS ARBITRALES Y CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANO

PLANTEAMIENTO.Entiendo que es necesario iniciar mis reflexiones en torno a la cuestión que aquí estoy tratando haciendo trespreguntas ¿si tuviéramos que redactar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana introduciríamos en el mismo una cláusula de sumisión a arbitraje?, ¿es posible someter a arbitrajes las controversias que puedan derivarse de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?. ¿es posible la solución extrajudicial de los conflictos arrendaticios cuando se ejercita el desahucio? Pues bien espero que a lo largo de estas líneas se pueda dar una respuesta adecuada a los interrogantes planteados. Hablar de las cláusulas arbitrales en los contratos de arrendamientos urbanos es un tema de entrada polémico, pues lo primero que tenemos que plantearnos es si es posible el arbitraje en los arrendamientos urbanos, y en el caso que la respuesta fuese afirmativadebemos preguntarnos ante qué tipo de arbitraje nos hallamos ¿de equidad? ¿de derecho? ¿de consumo? ¿arbitraje privado? ¿seríaposible la sumisión de determinadas cláusulas en relación con ciertos aspectos del contrato y no en relación a otros?.Como vemos no son pocas las dudas que se nos plantean.Como se ha puesto de manifiesto, en la actualidad la práctica del arbitraje en los contratos de arrendamientos urbanos plantea bastantes dificultados e incluso se considera que, a pesar de la lentitud de la justicia en general y de los pleitos arrendaticios en particular, sería más recomendable acudir a los órganos judiciales para resolver las controversias antes que la sumisión voluntaria el arbitraje2.Si bien, el arbitraje entre inquilinos y propietarios permite evitar el 30% de los desahucios, al tiempo que reduce a tres o cuatro meses la resolución de conflictos relacionados con elalquiler, según la Asociación Europea de Arbitraje (Aeade).La organización asegura que cerca de cuatro de cada diez arrendatarios opta por una solución amistosa, lo que además implica una reducción del tiempo del desalojo a menos de 20 días, del coste a menos de la mitad y de la carga emocional, puesto que se evita la marcha forzosa del inquilino.Por ello, Aeade reivindica el arbitraje alegando los buenos resultados logrados en los últimos cinco años, aunque valora de manera positiva el trabajo que está realizando el Gobierno en pro del fomento del alquiler de vivienda.

EL ARBITRAJE COMO MEDIO EXTRAJUDICIAL DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Quizás lo más oportuno sea hacer una primer y breve aproximación a la figura del arbitraje en general4, y así, una vez analizado, ver su posible anclaje, relación y aplicación en los contratos de arrendamientos urbanos5. El arbitraje6se encuentra regulado en nuestro Ordenamiento jurídico en la Ley de arbitraje 60/20037, actualizada por la Ley 11/2011 publicada en el BOE de 21 de mayo de 20118, ley que contiene un único artículo bajo el título "Modificación de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre de arbitraje9. Sin entrar en más polémicas ni consideraciones personales entiendo que es digno de elogio el impulso que desde los poderes públicos se está dandoa una herramienta tan valiosa y positiva de solución de conflictos, como es el arbitraje (al margen que el mismo sea adecuado a no para resolver los posibles litigios que surjan en relación con los arrendamientos urbanos)10. Podemos conceptuar el arbitraje como un medio de resolución de litigios, al margen de las vías judiciales, al que acudiremos básicamente por razones de celeridad y flexibilidad11. Se trata de un mecanismo eficaz, alternativo a la justicia ordinaria que permite la solución de los conflictos entre dos o más partes, en el que un tercero, experto, denominado árbitro, independiente e imparcial, resuelve la controversia dictando un laudo que es de obligado cumplimiento, como si de una sentencia se tratara12.Definido el arbitraje conceptuamos ahora el convenio arbitral que es el acuerdo de voluntades en función del cual las partes deciden someter a resolución una controversia determinada por medio de arbitraje. El convenio debe constar por escrito, la controversia presente o futura deber estar determinada o ser al menos determinable y las partes deben de tener la libre disposición conforme a derecho (artículo 2.1 de la Ley de arbitraje), quedando excluidos los arbitrajes laborales.

Continuará