Desalojo por incumplimiento de promesa de compra-venta?
Durante aproximadamente 4 años renté una casa-habitación en el Estado de Tabasco a mi actual inquilino. En octubre de 2015 suscribimos ante Notario Público un contrato de promesa de compra-venta por el inmueble, con plazo de pago total en enero de 2016, otorgándome un anticipo inicial del 10% del valor de la operación. Entre otras cláusulas se establecieron en el contrato las siguientes:
Cuarta: Penalidad.- Ambas partes manifiestan: que cualquiera de ellos que dé el motivo a que no se lleve a efecto la presente operación, pagará a la parte afectada una penalidad de 10%, sobre el valor total de la operación============
Quinta: En caso de que cualquiera de las partes ya sea “el promitente vendedor” o “la promitente compradora”, no cumplan con la presente promesa de venta, se exigirán los intereses que hayan dejado de percibir o lo que se pacte en el momento de la firma de este contrato; esta cláusula se convierte en un título de crédito, por la cantidad que se marque independientemente de otras acciones civiles o penales que se presenten por el incumplimiento de la misma.==========
A la fecha de hoy 27 de agosto de 2016 mi inquilino o sea "la prominente compradora" me ha pagado el 50% del total de la cantidad de venta pactada, pero en parcialidades y cada vez que le requiero me pague el adeudo, argumentando diferentes causas de su falta de pago total.
Cuando platique sobre la venta del inmueble con el inquilino, le manifesté que no me fallara en el pago en la fecha acordada, en virtud de que yo iba a adquirir un préstamo personal y un crédito hipotecario, y en mi proyección de flujos de pagos iba a considerar los recursos productos de la venta del inmueble, para cumplir con los compromisos financieros que iba yo a adquirir con el Banco. Asimismo, acordamos la suspensión del pago de renta desde octubre del 2015.
Con motivo de la forma de pago en parcialidades y a la falta del pago total de la cantidad pactada, he estado pagando comisiones, intereses y primas de seguros bancarios por los créditos que adquirí equivalentes al 30% de la cantidad total pactada en el contrato de promesa de compra-venta. Actualmente el valor del mercado del inmueble esta en un 40% por arriba de la cantidad que pactamos en el contrato de promesa de compra-venta en octubre de 2015.
Conforme al contexto anterior, me permito plantear las siguientes consultas:
1) ¿Es legalmente irrevocable el contrato de promesa de compra-venta o le confiere legalmente a mi inquilino y "promitente-comprador" derechos sobre el inmueble, aun cuando no ha cumplido su promesa de pago en el plazo pactado?
2) ¿Puedo suscribir otro contrato de promesa de compra-venta con nuevas condiciones y cláusulas, actualizando el precio de venta a valor actual (40% mas), trasladando los abonos que me ha realizado el "prominente comprador" y considerando el importe en el nuevo contrato como anticipo?
3) ¿En su caso, puedo establecer en el clausulado del nuevo contrato de promesa de compra-venta como penalidad por incumplimiento para el "prominente comprador", el pago de las comisiones, intereses y primas de seguros que he pagado al banco por los créditos adquiridos?
4) ¿En su caso, donde debo registrar o notificar el nuevo contrato de promesa de compra-venta, para garantizar su plena validez legal ante los tribunales correspondientes?
5) ¿Cómo y ante quien debo promover la desocupación legal del inmueble, en caso de que mi inquilino y "prominente comprador", se niegue a aceptar un nuevo contrato de promesa de compra-venta o a pagar su adeudo?
6) ¿Que otra alternativa legal me pueden recomendar para una mejor solución a mi problemática?
De antemano les agradezco su atención y comentarios, opiniones o recomendaciones, que tengan a bien emitir.
Reciban un saludo.
